עיריית חיפה נ' בנדנה על הים בע"מ

פסק דין

בפני תובענה לפינוי בהתאם לפרק טז לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

רקע כללי ועובדות מוסכמות -

התובעת, עירית חיפה (להלן: "העיריה"), הינה בעלת הזכויות בשטחים הנמצאים בסמוך לקו החוף בחיפה, באיזור המכונה "חוף זמיר" (גוש 10740 חלקות 14 ו-25, להלן: "החוף").

הנתבעת, בנדנה על הים בע"מ (להלן: "הנתבעת"), מחזיקה בחלק משטח החוף, ומפעילה במקום מסעדה ומזנון, וזאת מכח חוזה שכירות בלתי מוגנת אשר נכרת בין הצדדים במרץ 2002 (להלן: "החוזה"). השטח הכולל בו מחזיקה הנתבעת מפורט בסעיף 1 לכתב התביעה וכולל שטחים מסחריים, רחבת ישיבה, שטחי שירות, מסעדה פרגולה, מזנונים ועוד. מכלול השטחים יכונה להלן: "המושכר". על פי הוראות החוזה – משך השכירות היה חמש שנים עם אופציה לחמש שנים נוספות.

טענות הצדדים –

לטענת העיריה, יש ליתן צו פינוי כנגד הנתבעת לגבי המושכר לאור העובדה כי משנת 2010 הנתבעת אינה משלמת את דמי השכירות (וחובה הצטבר כדי למעלה מ-480,000 ₪) ולאור העובדה כי תקופת החוזה הסתיימה והחוזה לא הוארך שנית (וזאת על בסיס הטענה לפיה מסירת החזקה במושכר היתה במהלך מרץ 2002 ומשכו של החוזה הינו חמש שנים "מקוריות" + חמש שנים נוספות לאחר הפעלת האופציה = 10 שנים, דהיינו עד מרץ 2012).

לטענת הנתבתע, אי תשלום דמי השכירות אינו מהווה הפרה של החוזה אלא שנובע מהפרות של העיריה את החוזה ואת המצגים וההבטחות שניתנו עובר לכריתתו ובמהלך ביצועו. בנוסף, טוענת הנתבעת כי תקופת החוזה טרם הסתיימה שכן תחילתו לא היתה במרץ 2002 אלא מאוחר יותר וכי הוסכם על הארכתו למשף שנתיים נוספות, עד 2014.

התשתית הראייתית –

לפני העידו הבאים: מר אברהם שפירא, סגן מנהל המחלקה לנכסים בשכירות מוגנת שבעיריה (להלן: "שפירא", לגבי תצהיריו ת/1 ו-ת/2), מר יוסי ברנסון, מנהל אגף לוגיסטיקה בעיריה (להלן: "ברנסון") ומר יצחק חכיאשווילי, מנהל הנתבעת (להלן: "חכיאשווילי"). בנוסף, הוגשו מסמכים, לרבות תכתובות מתיק העיריה.

דיון והכרעה -

לאחר בחינת הראיות ולאחר שקילת הטענות מטעם הצדדים, מסקנתי כי דין התביעה להתקבל, וזאת מהטעמים הבאים.

האם הסתיימה תקופת השכירות ?

על פי סעיף 8.2 לחוזה – תקופת השכירות הינה בת חמש שנים ממועד מסירת החזקה במושכר, וסעיף 8.3 מקנה לנתבעת את האופציה להאריך את התקופה למשך חמש שנים נוספות.

לטענת העיריה – החזקה נמסרה לידי הנתבעת בפועל ביום 18/3/2002 והיא תומכת את טענתה במסמך מיום זה אשר כותרתו "פרוטוקול מסירת נכס" ובו מצוין כי הצדדים העבירו ביום זה האחד לשני מסמכים מסויימים וכי "נציגי העיריה מסרו את מפתחות הנכס והשוכרת מקבלת את הנכס במצבו AS IS", בחתימת נציגי שני הצדדים. עוד מסתמכת העיריה על תצהירו של שפירא (נ/2) אשר בו מצוין כי המסירה היתה במרץ 2002 (סעיף 2) וראו כי בעדותו טענה זו לא נסתרה. בנוסף, מפנה העיריה למכתבים שהוחלפו בין הצדדים בשנת 2006, כאשר הנתבעת ביקשה להאריך את החוזה למשך 15 שנים נוספות והעיריה ענתה לה (בשני מכתבים שונים) כי ניתן לממש את האופציה רק למשך חמש שנים ממרץ 2007 עד מרץ 2012, ומפנה במיוחד למכתבה של הנתבעת מיום 24/12/2006 (נספח יד' לנ/2), לאמור: "במרץ 2007 תסתיים תקופת החוזה הראשונה ... ברצוננו לממש את אופציית השכירות בהתאם לחוזה ל-5 שנים הבאות. נא אשרו ....". באשר לתאריכים המופיעים בחוזה – יש לראות כי מצד אחד בכותרת החוזה מצוין כי הוא נחתם ביום 31/3/2002 ומצד שני – בעמוד האחרון מצוין כי הוא נחתם על ידי נציגי הנתבעת באישורו של עוה"ד של הנתבעת דאז, ביום 13/3/2002. אין לנושא זה חשיבות קריטית לעניינינו ונצא מנקודת ההנחה שהתאריך "הקובע" לגבי החתימה הינו המאוחר מבין השניים – 31/3/2002.

לטענת הנתבעת – היו תקופות ממושכות במהלכן התעוררו קשיים בהפעלת המושכר וכי משכן המצטבר של תקופות אלו לא אמור "להחשב" בתקופה החוזית (לרבות, תקופה בה היתה בעית ביוב בסמוך למושכר, תקופה בה בוצעו שיפוצים בטיילת שבחוף לאחר סערה עזה שפקדה את החוף בחורף 2010 ותקופה בה נגרמו הפסדים בשל אי איוש תחנת ההצלה אשר בסמוך למושכר, בניגוד למובטח). לטענתה, הוסכם על הארכת משך החוזה בעל-פה, למשך שנתיים נוספות – עד מרץ 2014, לאור הבעיות המתוארות מעלה ולאור מחדלים מצד העיריה בטיפול בבעיות. בנוסף, טוענת הנתבעת כי יש ליתן משקל לכך שהעיריה עצמה פעלה ביחד עם הנתבעת להארכת תקופת השכירות אל מעבר לחמש שנות האופציה – והראיה הינה מכתב העיריה מיום 22/1/2007 (נספח טו' ל-נ/2) בו מודיעה העיריה לנתבעת כי היא מבצעת פניה לשר הפנים על מנת לקבל אישור להשכרת המושכר לתקופה של יותר מחמש שנים – לאור הצורך בקבלת אישור שכזה מכח סעיף 188 לפקודת העיריות.

במחלוקת זו אני מבכרת את עמדת העיריה על פני עמדת הנתבעת.

ראשית, מהראיות לגבי פעילותה של הנתבעת במושכר עולה כי היא עשתה שימוש במושכר במשך כל התקופה החל ממרץ 2002, אף אם היו בעיות מסויימות במהלך התקופה. יש לציין במיוחד שעד ההגנה, חכיאשווילי, לא היה בין מנהלי העסק בשעה שנחתם החוזה והוא הצטרף לעסק רק בשנת 2005 (כפי שעולה מהמסמכים שצורפו מטעם הנתבעת וראו את עדותו בעמ' 13 שורה 18, שם הוא אישר שהגיע למושכר לראשונה בשנת 2005). מכאן, שחכיאשווילי אינו יכול להעיד לגבי מועד המסירה, שהתרחש שנים לפני מעורבותו בעסק. לפיכך – הוכח כי המסירה היתה במרץ 2002 וממועד זה העסק פועל במושכר.

שנית, לא הוכח שהיו תקופות בהן העסק שבת מפעילות, ובוודאי שלא הוכח כי יש מקום לקבוע שהחוזה "הוקפא" או "הותלה" למשך תקופה זו או אחרת, למרות שהוכח שהתעוררו בעיות מסויימות לגבי הנכס.

בעית הביוב - אינני מתעלמת מכך שהוכח כי בשלב מסוים היו בעיות בביוב, ואולי אף בעיות קשות אשר גרמו למטרדי ריח נקודתיים (וראו את עדות חכיאשווילי, עמ' 13 שורות 27-31, את עדות ברנסון לגבי הבעיות ואת התכתובות שהוצגו מתוך תיק העיריה לגבי הטיפול בביוב, שהושלם בהצלחה). עם זאת, לא הוכח כי בעיות הביוב גרמו להפסקה בפעילות ובוודאי שלא הוכח כי הן גרמו ל"הקפאת" החוזה או כי הוסכם שמשך הזמן שעד תיקון הבעיה לא יבוא במנין התקופה החוזית. אני בטוחה כי לו הנתבעת היתה סבורה כי יש "לעצור" את החוזה במשך תקופה זו או אחרת, היו לכך תימוכין בכתב ולא הוצגה ולו ראיה בודדת לדרישה להאריך את משך השכירות בשל "אי ניצול" המושכר במשך תקופה זו או אחרת, לרגל בעיות הביוב או כל בעיה אחרת. למותר לציין עוד כי היקף "הבעיות" לא הוכח ובוודאי שלא הוכח כי המושכר היה סגור או לא פעיל במשך התקופות הנטענות. בנוסף, יש לראות כי התיעוד לגבי בעיות הביוב הינו משנת 2005 (ומכתב בודד לא ברור מאפריל 2006). לא הוכח כי היתה בעיה לאחר מכן, ומהראיות עולה שהבעיה שאכן היתה – טופלה. אם הנתבעת סברה בשנת 2005 שיש להאריך את משכו של החוזה בשל בעית הביוב, מדוע הדבר לא בא לידי ביטוי בשנת 2007, שעה שביקשה להאריך את החוזה על דרך הפעלת האופציה?